|
|
|
|
|
 |
|
| А.Акименко |
Клондайк для коррупции.Как победить коррупцию в жилищно-коммунальной сфере. |
 |
Многочисленные жалобы и слезы ветеранов на беспредел в жилищно-коммунальной сфере заставили меня издать эту брошюру.
А.Акименко
Председатель Cовета регионального отделения Объединения потребителей России в Пермском крае
|
Издание осуществлено при спонсорской поддержке Президента независимой общественной организации по защите прав потребителей «Наш город» Почетного гражданина города Перми Данилина Владимира Николаевича
Пермь 2009
Предисловие
Как показывает практика многолетний работы Пермской городской общественной организация по защите прав потребителей в сфере ЖКХ «Наш город», коррупция в этой жизненно важной сфере приобретает угрожающий характер. Многочисленные жалобы жителей, поступающие в наш адрес, подтверждают наши опасения. Недоработанные нормы Жилищного кодекса РФ правительственных постановлений породили отсутствия контроля со стороны самих жителей, не умеющих пользоваться своими правами.
Из-за бесконтрольности со стороны собственников грубейшим образом нарушаются нормативно-правовые акты по руководству ЖКХ, устанавливаются необоснованные тарифы, отсутствует, гласность и узаконенная система отчетности перед собственниками.
Причина такого положения кроется в нежелании жителей изучать нормативно правовые акты по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг и как результат бесконтрольность со стороны собственников и арендаторов за расходованием собранных с жителей и датируемых муниципалитетами и государством средств на эти цели.
Добросовестным руководителям управляющих компаний, ТСЖ, жилищных кооперативов, старшим инициативных групп жильцов не хватает информационной, методической и технической поддержки, для грамотного управления и рационального ведения хозяйственной деятельности в жилищно-коммунальной сфере. Мало уделяется внимания в подготовке кадров для работы в системе ЖКХ. Общественные организации пытается как-то преодолеть этот вакуум своими силами, но недостаток законодательной базы и материальных средств не дает им в полной мере выполнить эту задачу.
Как же преодолеть эту заразу коррупцию в сфере которая затрагивает каждого гражданина страны мы попытаемся рассмотреть на страницах настоящего издания.
Вот как комментирует в интернете ситуацию сегодняшнего дня общероссийское движение «Жилищная солидарность» под заголовком:
Как нас подарили Управляющим компаниям без всякого конкурса
(в сокращении и с правкой)
Лохотрон
Предоставленную Госдумой отсрочку на год по конкурсам на передачу жилого фонда, управляющим компаниям пермские чиновники провели в напряженных думах на тему того, как…этого конкурса избежать.
Напомним читателю, что законы предписывали, что по окончанию переходного периода (к 1 мая 2008 г.) каждый дом должен был получить частного управляющего, внутреннего (например, ТСЖ) или внешнего – коммерческую организацию. Двумя способами: либо собственники помещений выберут себе управляющую организацию на общем собрании, либо это сделает за них местная власть – в ходе муниципального конкурса. Не секрет, что большинство россиян не пришли в восторг от такой перспективы и до сих пор делают вид, что соответствующие статьи ЖК писаны не про них. Но, что интересно, всё это пришлось не по вкусу и профильному чиновничеству всех уровней. Начни жители самостоятельно выбирать себе управдома, потом, глядишь, они захотят взять в свои руки контроль за финансовыми потоками, а там… В общем, 2005-06 г.г. исполнительная власть провела в глухой обороне, успешно «обламывая рога» немногочисленным энтузиастам жилищного самоуправления с одной стороны и отбивая попытки покушения «несанкционированных» УК (впрочем, тоже немногочисленных) на жилой фонд. Даже нашу правозащитную организацию в сфере ЖКХ не допускали на эти конкурсы ссылаясь на какую то только чиновникам известную тайну? В итоге, к началу 2008 г. перед чиновниками встала угроза муниципального конкурса. Почему угроза?
К конкурсу надо столько всего сделать: представить перечни общего имущества домов, оформить земельные участки, вернуть жильцам незаконно проданные или сданные в аренду нежилые помещения, подготовить техпаспорта, отражающие реальный износ зданий, составить необходимый перечень работ по содержанию и ремонту, определить их стоимость и т.д. Плюс организаторы конкурса должны подготовить договора управления. Да такие, чтобы их подписали и жильцы, и управляющие компании-победители конкурса. Причем, все эти документы придется выставить на всеобщее обозрение: конкурс-то открытый. Вы только представьте: проделать уйму работы, подвергаться опасностям конкурентной борьбы (а ну как хорошие дома уйдут «на сторону» и тебе останется одно старье?!) и риску утечки информации (да мало ли что в ходе конкурса может выплыть наружу!) – и всё ради чего?! И тогда было принято «гениальное» решение: вместо конкурса организовать «нужное» волеизъявление жителей. В массовом порядке. Естественно, силами чиновников. Плюс неприкрытый шантаж и наглая ложь: «Смотрите, останетесь с Нового года без коммунальных услуг!» Что будет Как известно, до последнего времени функции управляющих компаний для бывших муниципальных домов в Перми исполняли районные Жилищные службы для содержания и текущего ремонта (а кое-где - и выборочного капремонта).
С 1 января 2008 г. положение резко меняется: Жилищные службы полностью передали обязанности по содержанию и ремонту городского жилого фонда частным компаниям. Как распределены акции между чиновниками в этих частных компаниях пока до исполнения указания президента о предоставлении деклараций о доходах неизвестно.
Основные материальные активы были, переданы, большая часть работников уволилась из жилищных служб и поступила на работу в ООО? Отныне нам придется иметь дело с коммерческой компанией, откровенно ориентированной на прибыль. Причем, это монополист - со всеми вытекающими, отсюда последствиями. К примеру, размер платы за содержание и ремонт жилья теперь устанавливается соглашением двух сторон: жильцов и компании. По таким же правилам будет формироваться плата за коммунальные услуги.
Раньше отношения между потребителем и поставщиком услуг ЖКХ регулировались многочисленными законами и постановлениями (местами – весьма дельными), в случае чего можно было жаловаться в высшие инстанции и надеяться, что добьешься правды. Теперь у жильца остаются единственные «святцы»: договор управления. На все жалобы в УПРАВУ (и выше) отныне будет один ответ: читайте договор, если то, чего вы добиваетесь, в явном виде там не написано – до свиданья. А если написано, но не исполняется – в суд! Раньше за состояние домов в конечном итоге отвечала городская администрация. Выбрав способ управления и управляющею организацию, жильцы вступают в права общедолевых собственников и тем самым принимают всю полноту ответственности за дом на себя. Отныне за «разруху» штрафовать будут их. В общем, отныне жилец-потребитель услуг и управляющая компания остаются в рыночной «стихии» один на один. И между ними - договор, как инструмент разрешения споров.
Чем сердце успокоится
Что ж, «первый тайм мы уже отыграли...» По понятным причинам на большей части территории г. Перми, при выборе способа управления домами, была выбрана управляющая организация. Как показала практика всё это произошло без 51%-го кворума и скрупулезного оформления протоколов голосования по всем домам. Зачем? Если организованных протестов не будет - и так сойдет. Похоже, сбором подписей жильцов под договором управления они тоже затруднять себя не станут. К чему «политес»? Достаточно ссылки на процедуру т. н. «публичной оферты»: раз в бюллетенях голосования по выбору была фраза: «С условиями договорных отношений можно ознакомиться в управляющий компании» - это и будет считаться публичным предложением заключить договор управления. И оплата первой квитанции новоиспеченного ООО будет значить, что жилец с этим предложением согласен (ст. 437, 438 ГК РФ). То есть: подпись под квитанцией – это всё равно, что подпись под договором. Другое дело, что и тут можно найти море нарушений и легко оспорить законность процедуры – но… Ясное дело, подобные вещи проходят только до тех пор, пока большинство из нас далеко от каких-либо мыслей о жилищном самоуправлении и имеет очень смутное понятие о своих правах и обязанностях и вообще об изменившейся правовой обстановке в ЖКХ.
Это тоже не навсегда. Жизнь всё расставит по своим местам. Возможно, очень скоро. Так что паниковать не стоит, просто надо осознать: прогремел гром - пора креститься. Для начала стоит посмотреть в квитанцию по оплате кому Вы платите свои кровные, затем нужно зайти в Вашу родную, любимую управляющую компанию и познакомится с договором управления и учредительными документами новоиспеченной управляющей организации: А самое главное- объединяйтесь. Афера такого масштаба может быть остановлена только коллективными усилиями большинства жителей Перми и Пермского Края.
Другой город, но одна страна и те, же проблемы.
Причина коррупции
За последние годы на рынке жиилищно коммунальных услуг сложилась ситуация когда на смену муниципальным жилищным службам пришли частные компании.
Если муниципальным службам было не выгодно, экономить полученные средства за этим следила администрация, то приход в сферу содержания жилья частных компаний повернуло все прямо наоборот.
Частному предпринимателю выгодно получить максимальную прибыль от своей работы, а она максимальна в коммунальной сфере образуется только тогда, когда за полученные на содержание определённых услуг средства эти услуги не оказываются, а деньги остаются у предпринимателя. Значит, предпринимателю выгодно не предоставлять услуги жителям. Чтобы окончательно сбить с толку жителей сложилась даже такое объяснение, что полученные и неизрасходованные на конкретный дом деньги тратятся на другие дома более нуждающиеся в ремонте. Вот такая не рыночная экономика «дайте деньги на ремонт дома соседа». Кто проверит частника как он тратит деньги? Такой структуры пока нет, а для жителей это «коммерческая тайна».Даже президент и премьер постоянно напоминают контрольным органам меньше вмешиваться в работу малого и среднего бизнеса.
При такой порочной политике жилищный фонд ветшает из года в год на глазах непонимающей причины такого явления власти. Структуры, которые по своим договорным обязанностям должны предоставлять жителям, собственникам и арендаторам услуги за фактически выполненную работу пользуясь отсутствием контрольных механизмов, сами себе устанавливают планы выполнения работ, сами определяют их стоимость, сами эти работы выполняют или создают для этих целей дочерние подставные фирмы, сами эти работы оплачивают, сами устанавливают себе необоснованные оклады. Ну, прямо «Клондайк» для коррупции, узаконенный властью.
Они, пользуясь безграмотностью жителей или с помощью администрации забрали у жителей их права собственника определённые конституцией и стали посредниками между собственниками и предоставляющими коммунальные услуги фирмами. Как показывает практика многие компании услуги предоставляют по минимуму что бы не вызывать недовольства жителей.
Автору не хотелась бы переходить на личности но отдельные эпосы заслуживают описания. К нам обратились собственники одного из домов с жалобой на незаконное провидения собрания по выбору управляющий компании. На беззаконность в провидении собрания они жаловались в прокуратуру района, руководству района, во вневедомственную жилищную инспекцию края, жилищную службу города но к сожалению ни кто не дал оценку, что протокол не отвечает требованиям статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Первое что бросается в глаза то что протокол собрания на котором должно собраться 4115, 7 «голосов» собственников а присутствовало 2109,7 «голосов». Если это жители то где можно собрать такое собрание, а если квадратные метры, которыми голосуют собственники, то нет объяснения, сколько голосующему собственнику принадлежит голосов? Под этим опусом стоит подпись представителя департамента имущественных отношений администрации гор. Перми который представляет интересы власти только на те квартиры которые предоставлены жителям по договору социального найма и не являются собственниками квартир и тоже
с непонятными полномочиями какова его доля в голосовании он ,что тоже не знает закона? А сами подписи без графической экспертизы вызывают ощущения, что их подписал узкий круг людей, где нормы определенные пунктами 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса РФ. Не проверив законность документа, жилищные службы районов передают документы на дом этим как бы избранным компаниям. К сожалению это не единичный случай, заслуживающий внимания правоохранительных структур, так как это нарушение предоставляет права на управление чужим имуществом с целью наживы подпадает под статью 159 Уголовного кодекса РФ-мошенничество. Пришлось передать документы для принятия мер прокурорского реагирования в Прокуратуру края.
Другой противоправный факт многочисленные случаи включения управляющими и компаниями и ТСЖ в платежное требование дополнительную оплату за воду за свет, не подтвержденную приборами учета. Правда мы эту бурную деятельность управляющих компаний, одобренную жилищной службой администрации города по незаконному сбору денег с помощью прокуратуры районов приселки, но ведь к нам обратились десятки людей, а основная масса жителей оплатила эти поборы и вряд ли управляющие компании и ТСЖ вернули их жителям.
Мне кажется, заслуживают внимания правоохранительных органов и такие новые формы мошенничества, когда ТСЖ увеличивают квартплату до таких размеров, когда у жителей с небольшим достатком наступает право на получение субсидии и оформляют эту субсидию бессовестно залазят в карман государства.
И уж совсем из ряда вон выходящий юмористический случай. Стоят в промышленной зоне города два двухэтажных дома и уже больше полутора лет как у них разрушен общественный туалет и нет ямы для сбора помоев. Хотя общественный туалет является общим долевым имуществом, и обязанность управляющий организации содержать это имущество в рабочем состоянии она совместно с жилищной службой города принимают решения закрыть старый туалет и построить новый за счет дополнительно собранных средств с жителей домов в сумме сто тысяч рублей. Стыдно даже комментировать такое беззаконие. И это после обращений во все инстанции города. Как больше ста человек жителей больше полутора лет обходились без туалета? Для примера надо бы попробовать закрыть все туалеты у чиновников, допускающих такое издевательство над людьми.
Можно до бесконечности приводить примеры беззакония и объяснять такое положение отсутствием средств, грамотных кадров и сложностью финансового кризиса, но посмотрим на факты. Пермская городская дума одна из немногих городов России определила сбор на содержания жилья в размере ста процентов значить и содержания жилья должно быть на сто процентов, куда к стати относится и содержания общественных туалетов.
Как со мной поделился один из редакторов глянцевого престижного журнала, к ним обратился руководитель одной из управляющих компаний с просьбой опубликовать его портрет на обложке, и он готов за эту услугу заплатить сто семьдесят тысяч рублей думаю не своих. А город не может найти денег на туалет. Без комментариев. Советую жителям обратить внимание на прекрасный портрет на глянцевом журнале, и сделайте вывод.
На сегодня в городе Перми в обороте на содержания жилья и предоставления коммунальных услуг свыше семи миллиардов рублей и не случайно туда кинулась вся желающая отхватить кусок от коммунального пирога коррумпированная рать. Вместо девяти жилищных служб создано 67 управляющих компаний. Раньше было выгодно создавать обменные пункты валют затем аптеки банки, а сегодня салоны сотовой связи и компании по управлению жильём. И как видна из примера не спроста учредителями этих компаний стали разбогатевшие в период перестройки высокопоставленные чиновники и депутаты городской думы. А мы всё удивляемся, почему так стремительно растут цены на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг. При такой системе нам неуёмных аппетитов «слуг народных» не удовлетворить. Они так и будут расти из года в год.
В энциклопедическом словаре даётся определение коррупции: Это преступление, заключается в прямом использовании должностным лицом прав, связанных с его должностью, в целях личного обогащения.
Приведенные примеры показывают, что государство само создало коррупционную среду в жилищно-коммунальной сфере и не какие деньги из государственной казны не помогут нормализовать положение, пока жители сами не научатся управлять своим имуществам, требовать надлежащего исполнения законом установленных норм и правил и платить только за те услуги, которые им оказывают. Люди должны понять, что услуги ЖКХ это тот же товар, который имеет количественный и качественный показатель.
Количество и качество товара, за который житель обязан платить деньги, определены законодательными актами государства, краевой и муниципальной власти.
Давайте рассмотрим правовую базу содержания жилья и предоставления коммунальных услуг.
Учимся жить по законам
К сожалению, перестройка экономики очень трудно сопровождается перестройкой в сознании людей. Особенно это заметна в сознании жителей старшего поколения привыкших жить в административной системе. Молодежь тоже не очень охотно осваивает рыночную систему. Все что ей понятно это то, что называется, купи, продай, а ведь основной постулат рыночной системы заключается в праве владения собственностью. Не случайно в всеобщей декларации прав человека принятой Генеральной Ассамблеей ООН принятой в 1948 году записано: Каждый человек имеет право владеть имуществом, как единолично, так и совместно с другими. Эта же норма определена конституцией РФ где сказано: Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Вот эта конституционная норма нами воспринимается крайне трудно. Частный дом это понятно мой и я за него несу ответственность ремонтирую его берегу облагораживаю, а вот многоквартирный дом это дом «наш» и как бы кто-то должен за него отвечать кроме меня. Мы бездумна, передаем свои права управления своим имуществам не проверенным незнакомым коммерческим организациям, и не спрашиваем с них как они тратят наши деньги на содержания нашей собственности. А эти коммерческие организации, пользуясь нашей безграмотностью, творят, что хотят и тратят наши кровные по своим понятиям.
Правила предотвращения беспредела очень просты: изучай законы нормы и правела в системе управления жилищно-коммунальной сферой и научись предотвращать беззаконие.
Как показывает практика, одно из грубейших нарушений при формировании способа управления многоквартирным домом является поспешное не обдуманное, безответственное проведение общих собраний собственников. В этом случае сталкиваются два интереса, с одной стороны собственников не зная своих прав, с другой стороны желающих «порулить» и получить прибыль управляющих структур или найти дополнительный доход председателей товариществ собственников жилья (в дальнейшем ТСЖ).
У нас есть информация о добропорядочных управляющих компаниях и отличных хозяйственных болеющих за свой дом председателей ТСЖ и кооперативов, но в силу своей специфики наша организация сталкивается в основном с жуликами и мздоимцами в жилищно-коммунальной сфере которых, к сожалению, в настоящие время, пользуясь безразличием людей, развелось великое множество.
Порядок проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме определены статьями 44-48 ЖК РФ. Порядок достаточно прост, но требует заинтересованного внимания всех собственников.
Общие собрание могут созывать только инициативные группы собственников или лица ими уполномоченные.
О дате, месте, времени и повестки дня собрания собственников необходима, известить не менее чем за 10 суток в любой форме (под расписку, извещение, опущенное в почтовый ящик, объявление на доске объявлений) но исключающие «я не знал (а)».
Общие собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники (или их представители по письменной доверенности) обладающие более 50 процентов голосов.
Собрание может быть, как очным когда возможно собрать кворум, так и заочным. Очное собрание собрать легко, когда собственностью в доме обладает небольшое число лиц.
Заочная форма принятия решений допускается только для повторного проводимого общего собрания в случае отсутствия кворума на собрании.
Собрание правомочно рассматривать вопросы толька, заявленные в повестке дня.
Для определения подсчета голосов инициативная группа должна иметь список собственников, в котором указывается: номер квартиры, фамилия имя отчество каждого обладающего своей долей собственности, его паспортные данные, и данные документа подтверждающие право на собственность. Голосуют не квадратные метры, а собственники владеющие своим имуществом пропорционально квадратным метрам, принадлежащим им на праве собственности или лицо имеющие письменную доверенность собственника. (Статья 48 пункт 4 ЖК РФ) и ни какие родственные связи не дают права на голосования без доверенности. Законность такого права должно подтвердить собрание.
Список заочного голосования
жильцов подъезда № 000, ул.____________, дом______,
проголосовавших за создание ТСЖ «____»_____________2009 г.
(аналогично по каждому пункту повестки дня)
|
№ |
номер квариры или помещения |
данные о собственнике помещения: ф.и.о., паспортные данные или наименование юридического лица, номер регистрационного свидетельства, дата выдачи |
общая площадь, м2 |
кол-во голосов |
подпись |
|
за |
против |
воздержался |
| 1. |
37 |
Бакс Исаак Лазоревич,
паспорт 000000 № 0000000, выдан ОВД Ленинского района г. Перми
регистрационное свидетельство № 000000000, выдано 00.00.00 |
63,3 |
|
|
|
|
*Примечание:
- для удобства подсчета считать один метр владения общей площади за один голос;
- голосование проводится по каждому пункту повестки дня отдельно;
- по результатам проведения голосования составляется протокол собрания, который подписывают председатель и секретарь;
- неотъемлемой частью протокола голосования должен быть список собственников принимающих участия в голосовании в котором должны быть указаны:
1) сведения о лице участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.
Решение считается принятом, если за него проголосовало более пятидесяти процентов собственников. По особо важным вопросам указанном в ЖК РФ решения принимаются 2/3 голосов.
Договорные отношения по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг
Критерии выбора управляющей организации(управляющего, в том числе председателя ТСЖ).
Прежде чем говорить о критериях отбора управляющий организации, хотелось бы объяснить, что товарищество собственников жилья наиболие перспективный способ управления многоквартирным домом и контроля за расходованием средств Товарищество может привлечь управляющею организацию или управляющего–индивидуального предпринимателя и заключить с ним один из видов договоров:
-договор управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ.)
-договор оказания услуг по управлению многоквартирным домом (статья 79 ГК РФ)
Эти два вида договора отличаются объемом обязательств, которые принимает на себя управляющая организация. (управляющий) По договору управления многоквартирным домом товарищество поручает, а управляющая организация (управляющий) принимает на себя выполнение комплекса услуг и работ, включая (а) услуги по управлению (б) услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, (в) коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме. Хотя конкретный перечень услуг и работ определяется сторонами и может, манятся, но все составляющие этого комплекса должны присутствовать в договоре. По договору оказания услуг по управлению многоквартирном домом товарищество может поручить управляющей организации (управляющему) одну услугу или любой набор услуг по собственному желанию и с согласия управляющей организации (управляющего).
Договор управления многоквартирным домом значительно более сложный по содержанию, чем договор оказания услуг. Такая форма возможна только в том случае, когда товарищество собственников хочет поручить управляющий организации (управляющему) весь комплекс работ и услуг, а за собой оставить функции контроля за исполнением договора управления и оплаты услуг и работ управляющей организации (управляющего) в соответствии с условиями договора управления. Таким образом возникает противовес управляющей структуре в лице законно избранной структуры товарищества собственников жилья многоквартирного дома, что уравнивает баланс власти и значительно снижает коррупционную составляющею.
Ещё одним важным моментом в жизни многоквартирного дома является принятия устава ТСЖ или кооператива или принятия договора управления многоквартирным домом с управляющий компанией.
Чтобы обдумано и правильно принять решение жители должны внимательно ознакомится со своими правами определены Главой 18 Гражданского кодекса РФ.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Порядок заключения договора определены Статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Договор с арендаторами жилья и собственниками не являющимися членами ТСЖ или кооператива на оказания коммунальных услуг заключается индивидуально в письменной форме. Форма договора с арендаторами жилья утверждена постановлением правительства РФ.№ 315 от 21 мая 2005 года.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Порядок проведения собрания нами рассмотрен в главе «Учимся жить по законам».
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера плат за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы может устанавливаться общим собранием по предложению организации предоставляющий услуги или по нормативам и ценам, утвержденным городской думой. В этом случае в договоре указывается «по ценам и тарифам отверженных городской думой».
4) порядок осуществления контроля со стороны собственников, за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Образец формы отчета и сроки его предоставления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет . При отсутствии заявления одно из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация (управляющий) не выполняет условий такого договора.
Если иное не установлено договором управления многоквартирном домом управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год ( пункт 11статьи 162 ЖК РФ). Изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Услуга это товар
Мы ранние уже выяснили, что услуга это товар, поэтому покупатель товара, плательщик должен иметь права выбора товара по цене и качеству.
По этому немаловажном правовым документом регулирующим взаимоотношения между потребителями услуг ( жителями ) и продавцами услуг ( Товариществами собственников жилья, кооперативами управляющими компаниями) является закон РФ О защите прав потребителей. Данный Закон регулирует отношения, возникшие между потребителями и исполнителями (продавцами) при выполнении работ и оказании услуг, устанавливает права потребителей при получении услуг надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о работах услугах и об их исполнителях, просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Единственным отличием в приобретении товара (услуги) заключается то, что потребитель (покупатель) не всегда может проверить качества и количества товара, что в свою очередь порождает у как говорят нечестных на руку продавцов подсунуть некачественный товар (услугу) или вовсе её не предоставить, зачем это делать продавцу ведь деньги он все равно получит по счету за оплату жилья. Закон предусматривает порядок предоставления услуги, определения ее качества и порядок предъявления требований к нарушителя закона и наказания виновных. Кроме того для защиты своих прав и интересов потребители услуг могут объединяться (статья 45 закона) на добровольной основе в общественные объединения потребителей (их ассоциации и союзы) которым согласна закона предоставлены обширные права и освобождают объединение от уплату государственной пошлины ( статья 17 закона) при обращении с иском в суд в интересах своих членов. Такой порядок должен навести жителей на мысль, что гораздо трудней бороться с продавцами услуг самостоятельно, более эффективно бороться, сообща объединившись в общественную организацию, которая может грамотно тебя защитить.
Подзаконные акты и другие нормативные документы
К сожалению таких документов регулирующих взаимоотношения в жилищно-коммунальной сфере великое множество. Когда мы попытались издать полный справочник таких актов, то книга получилась свыше тысячи страниц. Пришлось основную часть документов записать на электронном носителе и издать как приложение к справочнику. Как показывает практика в этой документальной чехарде не разбираются даже юристы специалисты, работающие в жилищных службах.
Приведу только несколько примером.
Президиум Верховного Суда РФ 1 августа 2007 года определил, что согласно статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений требующих на момент приватизации согласно норм («Положение об организации и проведении реконструкции, и ремонте и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения») капитального ремонта, осуществляется наймодателем, а затем передается в собственность (приватизируется). Эта норма сохраняется за бывшем наймодателем до исполнения обязательств и не имеет срока давности. Это определение Верховного суда имеет статус закона и обязательно для исполнения. Однако жители знают, сколько в нарушение закона издано документов требующих с жителей собрать деньги на капитальный ремонт.
Но жители должны платить за капитальный ремонт только после исполнения обязательств бывшем наймодателем, то есть он (наймодатель) обязан провести ремонт согласно норм на момент приватизации.
В развития Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство издает и утверждает своим постановлением № 307 от 23 мая 2006 года подзаконный акт «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», которые подробно регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Действия этих Правил распространяются на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, поживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, (Приватизированное жильё в домах любой формы собственности) государственного и муниципального жилищного фонда. Правила определяют установленную законодательством РФ ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг. Исполнитель освобождается от ответственности только в том случае если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности нарушения обязательств со стороны субподрядных организаций или действия (бездействия) исполнителя, включая у исполнителя необходимых денежных средств, что жители часа слышат от руководителей управляющих компаний (статья 75 Правил предоставления коммунальных услуг).
Следующий подзаконный акт, регулирующий отношения между собственниками жилья по содержанию общего имущества принадлежащего им на основе общей долевой собственности являются «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 0т 13 апреля 2006 года.
Этим постановлением подробна, определяется состав общего имущества многоквартирного дома, требования к содержанию общего имущества, порядок несения собственниками помещений общих расходов на содержания и ремонт общего имущества, порядок осуществления контроля за содержанием общего имущества многоквартирного дома.
Ещё более подробным документом, определяющим содержания жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» утвержденные Постановление Госстроя России 170 от 27 сентября 2003 года и действующие по настоящие время в части не противоречащий Жилищному кодексу РФ. и методическое пособие по данной проблеме МДК 2-04.2004, разработаное учеными, и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов РФ государственного контроля и надзора, и органами местного самоуправления. Эти документы устанавливают порядок организации технического обслуживания и технического ремонта жилищного фонда, порядок содержания помещений и придомовой территории, в том числе порядок летний и зимний уборки вывоз бытовых отходов и т. д.
Правила устанавливают порядок технического обслуживания и ремонт строительных конструкций (стены, перекрытия, полы, перегородки, крыши, окна, двери световые фонари, лестницы, лестничные клетки, печи и др.).
Правила определяют порядок эксплуатации обслуживания и ремонт инженерного оборудования, центрального отопления, горячего водоснабжения, газоснабжения и внутридомового электроснабжения.
Правила определяют порядок эксплуатации и ремонта внутреннего водопровода и канализации, мусоропровода, лифтового хозяйства.
Правила устанавливают предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования, перечень работ по содержанию жилых домов и их периодичность. Определяет перечень работ относящихся к текущему и капитальному ремонту и др.
Послесловие
Здесь приведены только наиболее доступные для жителей нормотивно-правовые акты, регулирующие взаимоотношения в жилищно-коммунальной сфере. Важна что бы у жителей было желание изучать и знать по каким правилам они должны жить в правовом демократическом государстве и уметь отстаивать свои права. Защитить свои права может только человек обладающий знаниями.
Мы выяснили, что преодолеть коррупцию можно если жители будут знать свои права и обязанности, выстраивать свои взаимоотношения с структурами отвечающими за содержания жилья и предоставления коммунальных услуг на принципах платить только за предоставленные услуги, объединятся в общественные организации для защиты своих прав и не боятся затрат на содержания этих организация понимая, что в этом случаи они сэкономят гораздо больше средств чем при бесконтрольном разграблении дельцами от управляющих структур. А пока жители борются за свои права каждый по своему и нет таких организаций мы в жилищно-коммунальном хозяйстве, имеем настоящий Клондайк для коррупции. Более подробную информацию по вопросам
содержания жилья и предоставления коммунальных услуг можно получить
в независимой общественной организации по защите прав потребителей в сфере ЖКХ «Наш город».
Организация проводит бесплатные консультации по жилищно-коммунальным проблемам, обеспечивает необходимой правовой и справочной печатной и на электронных носителях литературой по жилищным вопросам,.Прием граждан по адресу: г.Пермь, ул. Белинского, 48. Вторник, среда с 11.00. Запись по телефону 244-61-77. Телефон для консультаций 271-02-48 и 271-00-65 (бесплатный)- вторник, среда с 11.00 до 15.00.
Стиль и орфография автора сохранены. При использовании текста - ссылка обязательна.
|
|
|
|
|
